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大众称，好意思国需新增200 万至 2000 万套住房才能填补缺口，这突显了安闲宇宙住房需求的费劲挑战。
2026 年 1 月 26 日，华盛顿特区亚当斯・摩根街区。量化好意思国的住房需求，取决于对住房资本、居住东说念主数及占大地积的一系列假定。
作家：朱莉・Z・韦尔
好意思国正濒临严重的住房缺少问题。穆迪（Moody’s）估算，处置这一问题需要新增200 多万套住房。
但高盛（Goldman Sachs）的分析师合计缺口为300 万套；皆洛（Zillow）的预估越过400 万套；布鲁金斯学会（Brookings）量度为500 万套；麦肯锡（McKinsey）则称缺口达800 万套。与此同期，国会共和党东说念主坚称缺口更接近2000 万套。
还有一些经济学家合计，好意思国压根不存在住房缺少。
这些截然有异的量度，反馈了量化好意思国住房需求的广泛挑战 —— 这一难题的中枢，是对住房资本、居住东说念主数及占大地积的一系列假定。
住房可包袱性是流毒的政事议题，且对好多好意思国东说念主来说愈发鸡犬相闻。因此，详情宇宙住房需求不仅是学术磋磨，更是制定处置问题策略的流毒。
空置率与 “缺失家庭”
好意思国东说念主口普查局数据涌现，全好意思共有1.46 亿套住房。其中，810 万套属于 “合住家庭”，即东说念主们与非支属同住。皆洛的住房缺口估算假定，这部分东说念主群更但愿领有我方的住房。该房地产网站还称，全好意思有340 万套可供出租或出售的空置住房。因此，皆洛的经济学家从合住家庭数目中减去可用住房数目，得出论断：好意思国需独特新增 470 万套住房。
多项分析聚焦两个中枢问题：合理的住房空置率应为若干？以及有若干破钞者因资本问题推迟孤苦居住？
看似有悖常理的是，健康的房地产商场需要一定的空置率。举例，空置房产可能处于租客 / 买家派遣期，或正在翻修；也可能意味着业主在多套房产间轮流居住。据全好意思住宅建筑商协会（NAHB）数据，全好意思有600 多万套住房（约每 20 套中有 1 套）为第二居所。
大众对健康的空置率水平界说不一，区间从3% 到 13%不等。2008 年房地产危急后，住房开导崩盘，空置率跌至近 20 年最低：自有住房空置率不及1%，租借住房空置率仅5%，于今尚未皆备规复。
理想的住房数目，看似不错粗拙界说为：每户一套住房 + 一定比例的空置住房。但问题是，咱们无法准确统计家庭数目。
当住房资本高得令东说念主灭绝而视时，成年子女通常会与父母同住更久。皮尤磋磨中心线路涌现，2023 年，18% 的 25 至 34 岁成年东说念主与父母同住，而 20 世纪 70 年代这一比例仅为8%。
对好多经济学家而言，住房缺口的贪图公式应为：现存家庭数目 + 合理空置住房数目 + 若住房库存饱胀、价钱下落而当然酿成的新增家庭数目。
但是，即便领受脱色框架，不同磋磨东说念主员得出的住房缺口论断仍不止天渊。
穆迪分析与策略舆图（PolicyMap）指出，要让好意思国住房商场规复 1985 至 2000 年的平衡景色，需80 万套住房。再加上120 万套 “被压抑的家庭”（即尚未组建的家庭），论断是好意思国需独特新增 200 万套住房。
布鲁金斯学会的贪图方针是规复 2006 年12% 以上的空置率（接近历史峰值）。该机构通过复杂的统计模子，梳理出自那以后家庭组建率下落的原因中，有若干源于房价，而非年青东说念主职业清贫、晚婚等其他身分。最终得出论断：好意思国需独特新增 490 万套住房。
不异的分析还包括房地好意思（Freddie Mac）的线路，其合计缺口为370 万套。高盛分析师领受了 “空置率 + 被压抑需求” 的设施，同期伙同数学模子，贪图出使住房自有率联系于收入的可包袱性规复至 20 世纪 90 年代水平所需的住房数目。两种设施得出的效果均在300 万至 400 万套之间。麦肯锡则将新增家庭、空置住房、处置居无定所问题的住房需求，以及为过度拥堵住房（一间卧室住多东说念主）更换住房的需求相加，得出缺口为820 万套。
想象一个无监管敛迹的商场
2022 年的一份国会线路选择了截然有异的想路。大普遍分析都试图复刻二三十年的住房商场景色。但纠合经济委员会的共和党东说念主合计，正确的缺口数值，应便是开发商在无监管敛迹下会建造的住房数目—— 即无需投诚谢却开导商场需求住房的许可或分区权谋轨则。
共和党东说念主的估算基于以下逻辑：地皮价值应占住房资本的 20%。若比例更高，意味着商场受到东说念主为箝制 —— 当地皮开发难度加大，地价便会高潮。为让全好意思各县的房价都合乎这一比例，他们得出论断，住房缺口高达2000 万套。
按他们的贪图，北达科他州和西弗吉尼亚州险些莫得住房缺少，而加利福尼亚州则缺少450 万套。在好意思国数百个执法统辖区全面取消分区和建筑箝制大概不切推行，但他们量度，任何推行性的松开都将拉低房价。举例，他们合计独特开导 270 万套住房，足以让房价大幅下落，使近500 万破钞者具备经济上的购房材干。
2024 年，加利福尼亚州梅尼菲市正在开导的独栋住宅。
“要是咱们松开好意思国通盘商场中与住房供应关系的通盘监管，就能获取这么的住房数目…… 我合计这才是想考好意思国应领有若干住房的正确神气。” 凯文・科林想说。他曾以商榷院管当事者说念主员身份参与撰写该线路，当今任职于解放相识目的智库好意思国企业磋磨所（AEI）。“若真想将房价降至昔日东说念主可包袱的水平，就必须建造远超当今预估数目的住房。”
东说念主均住房开导开销
住房分析师凯文・厄德曼近期作念了一组令东说念主惊怖的贪图。经通胀调遣后，住房开导开销占个东说念主破钞的比重抓续下落，自 1990 年以来已下落 23%。他默示，若这一比例保管在 1990 年的水平，好意思国将独特领有 4000 万套住房。“险些通盘专科机构对住房缺口的估算都低得离谱，” 曾撰写两本住房商场关系著述的厄德曼在其 Substack 平台上写说念。
他合计，住房开导开销放缓意味着，东说念主们被动居住在比自身需求更小的住房中。但他并未明确默示好意思国缺少4000 万套住房。违反，基于对缺失家庭和必要空置率的激进假定，他称好意思国需要1500 万至 2000 万套独特住房。
大概压根不存在全体缺少
城市权谋西宾柯克・麦克卢尔和亚历克斯・施瓦茨磋磨了好意思国900 个大都市区，发现自 2000 年以来，仅有19 个地区的东说念主口增长速率越过了住房开导速率。他们合计，2008 年经济阑珊前，开发商建造了过多住房，为后续部分年份的开导不及留住了空间。
“没错，低收入价位的住房确乎缺少，但全体并不缺，” 麦克卢尔说。他主张，政府匡助缺乏家庭租借或购买现存住房，比新建住房资本低得多。“当今最佳的住房策略，是提高最低工资。将时薪普及至 20 好意思元，东说念主们的生存就会坐窝改善 —— 咱们无法通过单纯建房来处置这个问题。”
这一不雅点杰出了党派界限，对住房缺口最高和最低的估算均来自右翼阵营。解放相识目的智库卡托磋磨所的经济学家合计，住房开导一直与东说念主口增长同步。他们称，东说念主们仅仅想在房价腾贵、东说念主口密集的地区居住在大屋子里，这并不料味着存在住房缺少。
“缺少的界说是东说念主们无处可住。这并非咱们现时的情况，” 卡托磋磨所撰稿东说念主诺伯特・米歇尔在采访中默示。
归根结底，这场争议不仅源于数学模子的礼聘，更源于东说念主们对住房缺少自己界说的不同解读。
“要是我很难在华盛顿特区找到中意的公寓，我已经不错搬到马里兰州去住，” 米歇尔说。“那种我皆备莫得任何礼聘、找不到任何场所居住的情况，才是真确的缺少。而数据并不赈济这少量。”
厄德曼则有不同宗旨：“有 28 岁的年青东说念主与父母同住，若有合适的住房，他们本不错孤苦生存。要是这都不算缺少，我不知说念还有什么能算。”
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